Imprimer cette page
mercredi, 06 novembre 2013 00:00

Haut standing

Évaluer cet élément
(1 Vote)

«Appartements de très haut standing à vendre». Une indication de plus en plus fréquente sur les pancartes accrochées aux façades d’immeubles neufs ou en cours de construction. Faut-il s’y fier ? Apparemment non, selon les professionnels de l’habitat eux-mêmes pour qui cette appellation ne veut absolument rien dire. Actuellement, il n’existe aucun critère objectif ni aucune normalisation permettant de classer les différents standings de logement. Seul le logement social est défini en termes de surface et de prix de vente. Mais, concernant le logement dit “de standing”, le besoin d’une classification ou d’un “label qualité” se fait de plus en plus sentir.

En installant du marbre dans la cage d’escalier ou en utilisant une boiserie différente, des promoteurs affichent du “très haut standing” alors que la qualité de leurs constructions ne le mérite pas. Le haut standing commence dès la phase des études En attendant que soient mises en place ces normes et règles de classification, sur le terrain, c’est l’anarchie totale. Chaque promoteur immobilier classe son projet à sa guise indépendamment de la nature de la finition et de son degré de luxe. Utiliser un carrelage d’importation ne donne pas nécessairement le même niveau de qualité de finition que l’utilisation d’un carrelage bon marché. Idem pour les sanitaires, la robinetterie, les boiseries....

Mais ce n’est pas tout, ce ne sont pas uniquement les finitions qui entrent en jeu pour différencier le standing des constructions .Cela commence dès la phase d’étude du projet. La différence se rapporte essentiellement à l’architecture du projet, à son emplacement, à ses caractéristiques techniques, à son design et à sa valeur ajoutée sur le plan urbanistique. En second lieu, arrive la phase de réalisation, et donc des gros œuvres. Là aussi, les méthodes d’approche ne sont pas les mêmes.

Le coût peut aller du simple au quadruple pour la finition

La troisième phase de réalisation d’un projet immobilier demeure la plus visible à l’acquéreur final. Il s’agit des finitions. Et là, le haut, voire le très haut standing, suppose l’utilisation des matériaux les plus nobles. La différence se voit essentiellement sur le coût de réalisation et cela peut aller du simple au quadruple. Et d’ajouter d’autres critères qui font la différence comme l’existence ou non de différents services, tels le ramassage d’ordures, d’installations liées à la vie des copropriétaires et d’espaces verts à l’intérieur des résidences.

Plusieurs autres paramètres dits «de confort» qui font la différence entre ces différents standings : isolation acoustique et thermique, équipements de base, durabilité et coûts d’entretien des façades, sécurité vis-à-vis du risque d’intrusion et l’accessibilité des personnes à mobilité réduite.

Critères Il n’y a pas que la finition !

En dehors de la boiserie, du carrelage, des équipements de cuisine, de la robinetterie ou encore de la menuiserie aluminium, les promoteurs s’accordent à dire que le haut standing, c’est également ce qui ne se voit pas du premier coup et qui relève souvent des travaux de gros-œuvre. Quatre grandes familles de critères : l'environnement urbain du logement, la sécurité et le recours aux hommes de l'art pour sa construction, la qualité des matériaux et la garantie.

Exemples : La qualité acoustique :

elle est mesurée par le degré de propagation du bruit qu’il soit de source interne au bâtiment ou externe. Ces bruits peuvent être aériens (voix, musique, TV...), des bruits d’impact (chute, déplacement d’un meuble ou d’une personne..), bruits des équipements (chauffage, ventilation, robinetterie..), les bruits des circulations communes (escaliers, couloirs) ou encore les bruits des équipements collectifs tels les ascenseurs, les portes, vide-ordures...

La qualité acoustique est fonction de plusieurs paramètres : l’épaisseur des murs et des cloisons, celle des fenêtres et ouvertures sur l’extérieur, la position du logement, le volume des pièces, la nature des planchers, des revêtements de sol, des portes palières ainsi que l’emplacement, la nature des gaines techniques et des équipements collectifs. Il ne faut pas oublier, enfin, la toiture, dont le rôle peut être important dans l’isolation acoustique.

Le confort thermique :

il se rapporte à l’isolation thermique du logement et aux équipements de chauffage et de climatisation. Les critères à prendre en compte se rapportent notamment à l’isolation des murs, planchers, toitures, baies vitrées et portes d’entrées, aux systèmes de ventilation, au type d’énergie utilisée et systèmes d’équipements ainsi qu’à la position et «inertie» des logements (capacité à emmagasiner la fraîcheur la nuit et à la restituer le jour)

Equipements de confort :

il s’agit de prendre en considération la performance, la durabilité et les coûts d’entretien des installations de plomberie, sanitaires et électricité. Dans ce sens, il faut veiller à ce qu’elles correspondent au nombre prévisible des occupants du logement (en nombre, répartition et puissance).

Durabilité et coût d’entretien des façades, toitures et parties communes. C’est un des éléments les plus importants qui se rapporte beaucoup plus à la valeur ajoutée architecturale et patrimoniale du logement ou de la résidence.

Sécurité vis-à-vis du risque d’intrusion :

ce critère prend de plus en plus de valeur, les acquéreurs, surtout dans les grandes villes, étant devenus sensibles aux critères de sécurité et de sûreté. Il s’agit en effet de vérifier la sécurisation des accès au logement ou parties communes depuis l’extérieur.

Accessibilité pour les personnes à mobilité réduite :

c’est une adaptation sur le terrain des recommandations et des dispositions légales permettant de faciliter l’accès des bâtiments aux personnes handicapées. Les installations telles que les rampes, escaliers et ascenseurs doivent être adaptées.

Schématiquement, quatre grandes familles de critères de classification ont été retenues. Il s’agit de l’environnement urbain du logement, de la sécurité et du recours aux hommes de l’art (architectes, bureaux d’études) pour la construction, de la qualité des matériaux et des équipements entrant dans sa conception et enfin de la garantie et des documents constituant le dossier du logement.

Quatre grands critères et trois coefficients

Le moyen standing se caractérise par le niveau moyen ou assez bon des matériaux utilisés dans la construction et des équipements, alors que le haut standing se reconnaît par une très bonne qualité des matériaux et des équipements haut de gamme.

Critères spécifiques aux logements en copropriété

La première famille n’est autre que l’environnement du logement qui comprend plusieurs sous-critères tels que le type d’habitat dominant dans le quartier, la densité, l’infrastructure viaire, la disponibilité des moyens de transport ou encore le degré de centralité par rapport à la ville. Le premier critère cité est d’une grande importance puisqu’il permet au client de savoir si le quartier qui abrite son futur logement est à dominance d’habitat économique, de niveau moyen ou résidentiel.

La première famille des critères comprend également les nuisances sonores et la qualité de l’air ainsi que la présence ou pas des espaces publics tels que les parcs, les plantations ou encore les espaces verts. La deuxième famille de critères concerne la sécurité et le recours aux professionnels et aux hommes de l’art dans le but de sécuriser la construction du logement. Dans cette catégorie, l’on retrouve entre autres les interventions du laboratoire sur l’analyse de la composition du béton, les essais de la résistance et le contrôle de la qualité des matériaux.

Troisième famille, celle de la qualité des matériaux de construction et des équipements utilisés qu’elle divise en deux grandes catégories : la partie invisible qui englobe les gros œuvres, la structure, les cloisons (murs extérieurs et intérieurs) et l’étanchéité. La partie visible comprend quant à elle les enduits avec différentes qualités, la régularité des cloisonnements, les appareillages électriques, le sanitaire, la robinetterie, la menuiserie et la peinture/revêtement des sols.

Autres critères additionnels spécifiques aux logements en copropriété entre dans la classification des standings tels que l’entrée de l’immeuble, les escaliers (largeur, hauteur des marches et revêtement), l’ascenseur, le dispositif de secours en cas d’incendie et même le vide-ordures.

Les garanties et assurances des ouvrages constituent la quatrième grande famille de critères. Cette dernière famille comprend les documents fournis par le propriétaire ou le promoteur permettant de garantir le droit de propriété, la qualité de la construction et la sécurité d’utilisation du logement. Il en est ainsi du certificat de propriété, du plan cadastral et du cahier des charges qui organise et décrit les divers travaux et prestations réalisés pour la construction du logement. Cette catégorie comprend également le permis d’habiter et l’âge du logement.